¨ При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки - сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.
3. Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа сравнительных продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.
4. Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
5. Метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.
6. Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.
à Примечание.
¨ 1. Износ определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.
¨ 2. Существуют три вида износа - физический, функциональный, внешний.
¨ 3. По характеру состояния износ разделяют на устранимый и неустранимый.
7. Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.
8. Функциональный износ - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу
9. Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
10. Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
11. Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
12. Объект сравнения имущества - аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.
13. Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.
14. Метод прямой капитализации - оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
15. Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.
16. Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
1. Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:
à право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;
à право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
à право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.
2. Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.
3. Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывает услуги оценщик имущества.
4. Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.
5. Ограничивающее условие - заявление в отчете, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества.
6. Аренда - право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом.
7. Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом.
8. Рыночная арендная плата - переменная арендная плата в период действия договора.
9. Рыночная цена - предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная денежная сумма при любой сделке.
10. Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки.
11. Коэффициент капитализации - норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
12. Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу.
13. Внутренняя норма прибыли - норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций.
14. Денежный поток - движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества.
15. Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект оценки.
16. Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
17. Чистый операционный доход - действительный валовой доход, за исключением операционных расходов.
18. Норма дисконтирования - норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.
19. Дисконтирование - способ определения стоимости имущества на определенный момент времени.
20. Возврат капитала - возврат начальных инвестиций за счет доходов или перепродажи.
21. Операционные расходы - затраты, необходимые для поддержания воспроизводства доходов от имущества.
22. Копия - точное воспроизводство объекта оценки.
23. Аналог - объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого Объекта недвижимости включала в себя следующие этапы:
· Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.
· Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости. Был проведён также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.
· Применение методов оценки объекта: для расчета рыночной стоимости объекта были рассмотрены все три метода оценки, принятые Государственными стандартами.
· Подготовка отчёта об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.
Административное формирование территории области началось в 18 веке. Челябинск был основан в 1736 году как крепость на месте башкирского поселения Челяба (Селяба).
В 1743 году Челябинск – административный центр Исетской провинции Российской империи. С 1781 года Челябинск – уездный город Екатеринбургской провинции (Пермского затем Уфимского наместничества), а с 1796 года вошел в Уральскую область Оренбургской губернии. На протяжении 1919-1923 годов Челябинск был центром Челябинской губернии, а потом находился в составе тогдашней Уральской области.
В годы первых пятилеток промышленный потенциал города вырос. 17 января 1934 года образована Челябинская область. В нынешних границах она существует с 6 февраля 1943 года.
Челябинск – областной центр. Расположен на расстоянии 1919 км от Москвы. Население города составляет 1 112 тыс. человек. По численности население Челябинска занимает 8 место в России. Площадь территории – 500 кв. км. Обеспеченность жильем 17,9 кв.м на человека. Обеспеченность телефонами – 221 на 1000 жителей. Обеспеченность автомобилями – 350 на 1000 жителей. Средняя продолжительность жизни составляет: общая – 67,9; мужчины – 62,1; женщины – 73,8. Индекс рождаемости/смертности 7,7/13,0. Уровень безработицы 1,17%.
Челябинск – крупный промышленный город, центр научной и культурной жизни области. Современная структура производства сложилась с учетом исторически мощного производственного потенциала, удобного географического положения и наличия квалифицированных кадров. Наибольшее значение для города имеют металлургия, машиностроение, металлообрабатывающая, пищевая и строительная отрасли. Существенные мощности сосредоточены на многочисленных конверсируемых предприятиях военно-промышленного комплекса.
Потребительский рынок
Потребительский рынок области в текущем году развивается динамично и характеризуется высокой товарной насыщенностью. Этому способствует стабильная экономическая ситуация, рост реальных располагаемых доходов населения области, увеличение поставок потребительских товаров.
Оборот розничной торговли в январе-сентябре 2004 года вырос на 14,2% к январю-сентябрю 2003 года и составил 75405,1 млн. рублей.
Как положительный фактор развития розничной торговли можно отметить динамичное увеличение доли организованного сектора торговли и сокращение торговли на рынках (76,2% и 23,8% соответственно). Улучшилась и структура оборота розничной торговли, о чем свидетельствуют опережающие темпы роста продажи непродовольственных товаров по сравнению с продовольственными (129,1% и 100,1%) и рост удельного веса непродовольственных товаров в общем объеме оборота (54,8% против 48,8% в январе-сентябре 2003 года). Позитивным изменениям в структуре оборота розничной торговли способствовало увеличение объема продаж непродовольственных товаров длительного пользования в кредит.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
