|
|
|
0,20 |
|
|
НДС |
|
0,18 |
|
|
Общая стоимость восстановления |
руб. |
456387,112 |
12.3. ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Неустранимый физический износ- это износ, исправлять который нецелесообразно с экономической точки зрения, т.е. затраты на его устранение больше, чем добавляемая стоимость сооружения.
Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения.
ИСПРАВИМЫЙ ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС (ОТЛОЖЕННЫЙ РЕМОНТ)
Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.
Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Для определения устранимого физического износа мы разбивали объекты на отдельные конструктивные элементы и определяли их техническое состояние. Техническое состояние определялось группой экспертов: эксперт-оценщик ООО "Юридическое агентство оценки" и представители проектно-строительной организации ООО "Уралсибстрой", г.Челябинск. На основании экспертизы рассчитывался физический износ конструктивных элементов и впоследствии, через средневзвешенный процент износа вычисляли устранимый физический износ.
Неустранимый физический износ рассчитывался методом эффективного возраста с проведением экспертизы эффективного возраста зданий и сооружений.
Таблица 8
Конструктивный элемент
Удельный вес конструктив-ных элементов, %
Уд.вес с разбивкой,
%
Расчет-ный уд.вес
Физический износ элементов здания
По результатам оценки,%
Средневзвешен-ное значение
Фундаменты
3
3
20
0,60
Стены
27
73
19,71
20
3,94
Перегородки
27
27
7,29
10
0,73
Перекрытия
11
11
10
1,10
Крыша
5
75
3,75
30
1,13
Кровля
5
25
1,25
40
0,50
Полы
8
8
20
1,60
Окна
6
48
2,88
15
0,43
Двери
6
52
3,12
15
0,47
Отделочные покрытия
5
5
50
2,50
Внутренние санитарно- технические и электрические устройства
20
центральное отопление
2,8
2,80
25
0,70
холодное водоснабжение
0,4
0,40
15
0,06
горячее водоснабжение
0,6
0,60
20
0,12
канализация
0,8
0,80
20
0,16
электроснабжение
3,7
3,70
30
1,11
водоснабжение
7,8
7,80
25
1,95
вентиляция
3,9
3,90
35
1,37
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.