б)  арендная ставка на помещения общепита – 25,6 долл. (с учетом НДС);

в)  арендная ставка за машиноместо – 76,8 долл. (с учетом НДС).

Проект также предусматривает ежегодное увеличение арендных ставок в размере 10% по всем категориям помещений.

Динамика выручки от аренды по годам реализации проекта представлена в таблице 3.3:

Таблица 3.3 – Поступления от сдачи в аренду, долл.

–          Невозмещаемые расходы рассчитаны на основе известной информации о составе затрат в других бизнес-центрах и торговых центрах и исходя из того, что будет создана управляющая компания, которая будет заниматься обслуживанием проекта. Расходы по персоналу и общие издержки представлены в таблице 3.4 и таблице 3.5, соответственно.

Таблица 3.4 – План по персоналу

Таблица 3.5 – Общие издержки

В проекте предусмотрен ежегодный рост заработной платы и издержек в размере 10% в год. Расчет прибыли полученной в ходе реализации проекта на весь период его окупаемости представлен в приложении А.

В расчете заложено освобождение от налога на недвижимость на период одного года после ввода в действие объекта согласно действующего законодательства (статья 4 Закона Республики Беларусь «О налоге на недвижимость» от 23.12.1991 г. №1337‑XII). Уменьшение размера налога на недвижимость по годам связано с частичной амортизацией объекта в процессе эксплуатации. Налог определяется ежегодно, его начисление производится от остаточной стоимости основного средства. Амортизация рассчитывается исходя из нормы, установленной согласно Временному республиканскому классификатору амортизируемых основных средств и нормативные сроки службы. Так нормативный срок службы бизнес-центра и паркинга составляет 100 лет (шифр 10001).

Анализ движения денежных средств согласно представленной финансовой модели отражен в таблице кэш-фло (приложение Б). Потоки денежных средств отражают деятельность в динамике от периода к периоду. Эта таблица объединяет показатели, характеризующие динамику движения денежных средств по годам реализации проекта от всех видов деятельности организации: операционной, инвестиционной и финансовой.

Следует обратить внимание, что до начала 2013 года производится зачет накопленного во время строительства налога на добавленную стоимость в размере 3890725 долл. В связи с этим отток денежных средств по строке налоги значительно ниже в период с 2009 по 2013 годы.

В ходе инвестиционного проекта предусмотрено, в первую очередь, погашение основного долга по внешним займам, а затем начиная с 2014 года выплаты процентов по ним. Погашение основного долга производятся по мере поступления арендных платежей. В то время как на выплату процентов договором займа установлен мораторий до 2018 года.

Оценка инвестиций базируется на сопоставлении ожидаемой чистой прибыли от реализации проекта с инвестированным в проект капиталом. В основе метода лежит вычисление чистого денежного потока, определяемого как разность между притоком денежных средств от операционной (производственной) и инвестиционной деятельности и их оттоком, за минусом издержек финансирования, в том числе процентов по долгосрочным кредитам.

На основании чистого денежного потока рассчитываются основные показатели оценки инвестиций:

–     чистый доход (NV);

–     чистый дисконтированный доход (NPV);

–     индекс доходности (PI);

–     внутренняя норма рентабельности (IRR);

–     срок окупаемости (PP);

–     дисконтированный срок окупаемости (DPP) [15].

В основе расчета этих показателей лежит коэффициент дисконтирования, который используется для приведения будущих потоков и оттоков денежных средств на шаге t к начальному периоду времени.

Коэффициент дисконтирования:

,                                      (3.1)

где  – коэффициент дисконтирования, в долях единицы;

 – норма дисконтирования, в долях единицы;

 – номер года с момента начала инвестиционных вложений .

Ставка дисконтирования принимается на уровне ставки рефинансирования Национального банка или фактической ставки процента по долгосрочным кредитам банка. Принятая ставка дисконтирования равна 14%.

Условия финансовой реализуемости и показатели эффективности рассчитываются на основании денежного потока CFt.

Чистым доходом (NV) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:

NV= ∑CFt, (3.2)

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25