Таблица № 15. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы для здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр. 9

5.2 Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещения и потерь от недосбора арендной платы

Для оцениваемых объектов коэффициент недоиспользования составит 8,3% и определяется из расчета того, что арендодатель в среднем тратит месяц на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,917.

По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

5.3 Определение величины эксплуатационных расходов

Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объектов, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:

условно-постоянные;

условно-переменные;

расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объектов и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

налог на имущество;

страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

платежи за земельный участок;

некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объектов и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

коммунальные;

на текущие ремонтные работы;

заработная плата обслуживающего персонала;

налоги на заработную плату;

на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

на рекламу и заключение арендных договоров;

на консультации и юридическое обслуживание;

на управление;

прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:

кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;

санитарно-техническое оборудование и электроарматура;

элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

В силу того, что заказчиком не были предоставлены сведения, касающиеся величины эксплуатационных расходов для объектов оценки, оценщиком принято решение использовать для расчетов среднерыночные показатели величины эксплуатационных расходов, выраженные в процентном отношении к полной восстановительной стоимости объектов недвижимости. В настоящий момент они составляют: 5% - для складских помещений, 10% - для офисных и 15 – для производственных.

5.4 Определение чистого операционного дохода и расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода

Для определения текущей стоимости объектов, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:

метод прямой капитализации доходов;

метод капитализации по норме отдачи на капитал:

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемых объектов генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объектов недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данных объектов. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемым объектам, полученных методом рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как "сальдо реальных денег", которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:

метод дисконтированных денежных потоков - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения. Этот метод используется, если:

-           Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;

-           Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

-           Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

-           Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

-           Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.

метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем. Данный метод используется, если:

-           Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35