Этапы:

1)Определение проблемы. Цель оценки:определение ст-ти об-та,кот.необходима клиенту для принятия решения. Напр.,коиент м.б.заинтересован в приобретении офисного здания. Возникает проблема выбора варианта инвестирования (принцип полезности).

2)План оценки. Разработка плана необх.,чтобы избежать дублирования,сократить затраты труда и вр. План помогант сконцентриров.на тех ф-рах,кот.действительно определяют цену об-та.

А)анализ и определение сегмента р.недв.

Б)определение целесообразности использ.существующих методов оценки

В)разработка графика работ по оценке и разработка соотв.бюджета

Г)оценка ожидаемых затрат на сбор и подтверждение инфо

3)Сбор и подтвержд.инфо. Надёжность выводов оценщика зависит от кол-ва и кач.данных, используемых им для оценки. Неточные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. Проверка данных:

-все ли собраны данные, небх.для цели оценки

-имеют ли полученные данные подтверждение

-есть ли основания полагать,что полученные данные не точны; в процессе обработки данные необх.выявить и устранить возможные отклонения

4)Выбор м-да оценки. Все 3 подхода при исп-нии достоверных данных приводят к одинаковым рез-там.

5)Согласование. Это процесс принятия реш.об окончательной ст-ти об-та. В процессе согласования не происходит мех-го усреднения полученных рез-ов по 3-м подходам,а произв.логич.анализ выводов и принимается реш.о ст-ти.

6)Отчёт об итоговой оценке ст-ти.

17.Факторы,воздействующие на р.недв.

Основания группировки факторов:

1)уровень формирования ф-ров

2)сфера формир.ф-ров:

а)-национальный уровень

   -региональный уровень

б)-реальная эк-ка

   -фин-вый рынок

I Ф-ры национального уровня определяют возм-ть формирования р.недв.,его наиболее характерные особ-ти в международном аспекте:

1)уровень эк-го развития-ф-р,определяющий потр-ти и возможности общества и отд.лиц по потрблению недв-ти,а также доходность инвестиций в недв-ть.Он опред-ся след.показателями:

-пр-во национального дохода

-объём промышл-го произв-ва

-занятость трудоспособного населения

-ставки доходности фин-х активов

-состояние торгового баланса страны

-состояние платёжного баланса

-оттоки капитала

-притоки капитала

-индекс потребит-х цен

Для стран,где доля затрат на потребит.блага длительного пользования,к кот. относится недв.,будет выше в тех странах, где данные показатели имеют более высокие уровни.

2)исторические особ-ти формирования р.недв.определяют такие его хар-ки,как:

-стр-ра собственности в сфере недв-ти

-соотношение между частными и общественными затратами по приобретению недв.

-си-ма финансирования и особ-ти налогообложения недв-ти

3)господствующая в стране идеология оказывает прямое влияние на поощрение или торможение различных форм собств-ти в стране

4)специфика истор.этапа развития  :переходный хар-р эк-ки проявл-ся в том,что на рынке доминируют процессы перераспределения общего фонда недв-ти

5)особенности текущей экон.политики влияют на привлекательность инвестиций в недв-ть (напр.,выпуск гос.ценных бумаг с высоким уровнем доходности снижает привлекательность нед-ти как объекта инвестирования

6)степень развития и особ-ти фин.си-мы определяют степень участия фин.инструментов в фин-нии недв-ти,уровень развития мех-мов финансирования и возможности по расширению оборотов на р.недв.

 II Фак-ры регионального уровня:

1)Экон.факторы:

-уровень и динамика доходов населения

-дифференциация населения по уровню доходов

-уровень развития бизнеса

-доступность фин.рес-ов

-состояние альтернативных и смежных рынков

-риски инвестиций в недв.

-стоимость стр-ва

-цены и тарифы на коммунальные услуги и энергорес-сы

2)социальной сферы:

-уровень и тенденции изменения числ-ти населения

-----образовательного уровня населения

-----соц-ной сферы населения

3)административные ф-ры:

-налоговый режим

-зональные ограничения

-правовые и эк.условия получения прав на застройку или реконструкцию

-правовые и эк.условия совершения сделок

4)условия окруж.среды: -экологич.обстановка

-уровень развития инфраструктуры

-обеспеченность транспорт.сетями

13.Особенности взаимод.спроса и предл.

Спрос-кол-во объектов нед-ти и прав на них,кот.покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за опред.промежуток времени.

Факторы,влияющ.на спрос:

-платёжеспособность населения

-изменение общей численности населения

-изменение соотношения между различными слоями населения

-изменение во вкусах и предпочтениях населения

-условия и доступность финансирования

Предложение-кол-во недв-ти,кот.собственники готовы продать по опред.ценам за некоторый промежуток вр.

Ф-ры,влияющие на величину предложения:

-наличие резерва пустующих об-ов

-объёмы строительства и затраты на него

-интенсивность строительства

Предложение в краткосрочном периоде абсолютно не эластично.Причина:длительность процесса создания об-ов недв-ти. Для того,чтобы повысить спрос на р.недв-ти,нужно создать механизм,позволяющий трансформировать богатство потребителей в его текущую платёжеспособность. На вторичном рынке это могут быть встречные сделки купли-продажи. На первичном – это принятие в зачёт имеющегося жилья.

19.Связь р.недв-ти и реального сектора эк-ки.

Зависимость р.недв. от реального сектора эк-ки проявляется в формировании спроса на р.недв.

Важнейшими ф-рами явл.:

-отраслевая структура эк-ки

-доходность бизнеса

-уровень дохода населения

Развитие р.недв. явл. ф-ром,обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей:пр-во строительных работ,материалов,мебели и др.прдметов длительного польз-ния.

К отрицательным элементам относится рост доходности инвестиций в нед-ть. Это может оказаться фактором,кот.будет способствовать оттоку средств из реального сектора эк-ки,что может привести к снижению темпов развития эк-ки. Сторонники инвестиций в недв-ть говорят,что рост инвестиций на р.недв.стимулирует развитие эк-ки.Противники инвестиций:инвестиции в недв.означают отвлечение фин.рес-ов из др.секторов эк-ки и ,значит, ведут к снижению темпов эк-го развития.

Циклы развития р.недв.:

1)Цикл спада (предлож.>спроса;число незанятых строений увелич-ся;их содержание не выгодно,т.к.увелич.затраты)

2)Цикл поглащения (начин.поглащаться инвестиционные излишки;спрос увелич.и начинает превышать предложение)

3) Новое строительство (спрос>предлож.;расширение р.недв.,кот.происходит в 3 этапа:

а)доминирует стр-во об-тов недв.,отдельно стоящих и строящихся для потребителей,имеющих достаточные доходы для полной оплаты

б)выгодно стр-во домов,промышленных зданий,кот.финансируются с целью получения Пр от инвестиций

в)выгодно любое стр-во,т.к.фин.институты с удовольствием участвуют в создании об-тов недв.

4)Цикл насыщения (спад на р.недв.предшествует спаду в эк-ке;подъём на р.недв.раньше подъёма в эк-ке)

Увеличение ст-ти денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей отказаться в 1 очередь от капит.затрат. Это приводит к уменьш.спроса на р.недв. Однако,значительная часть ден.средств остаётся «замороженной» в сфере недв. Это происходст в связи с длит-ью инвестиционно-строит.цикла. Это не позволяет исп-ть эти средства и рес-сы в др.секторах эк-ки. Постепенно возникает избыток предложения,что оказывает влияние на ситуацию в смежных отраслях. Затем с ростом доходов,массы денег и соттв-х ожиданий спрос на р.недв.увелич. Это отраж.на эк-ке в целом.В дан.момент р.недв. начинает играть роль ф-ра эк-го роста,вызывая увеличение спроса и на смежных рынках. Р.недв.зависит от состояния эк-ки и явл.инидикатором этого состояния.

Показатели состояния р.недв.:

-кол-во сделок на р.недв.

-прод-ть сроков экспозиции

45.Право частной собст-ти на землю.

Цели,для кот.земля может быть передана в ч.с.:

1)ведение личного подсобного хоз-ва

2)строит-во и обслуживание жилого дома

3)ведение коллективного садоводства

4)дачное стр-во

Перечень земель,не подлежащих передаче в ч.с.:

-земли общего польз-ния

-земли транспорта и связи

-предоставленные для нужд обороны

-подвергшиеся радиоактивному загрязнению

-нац.парков,заповедников

-оздоровительного,реакреционного и ист.-культурного назначения

-лесного фонда

-с/х назначения

-предоставлен. гражданам для ведения личного хоз-ва, стр-ва,коллективного садоводства,если в соотв-ии с ген.планом они предусматривают иное их исп-ние

-земли садоводческих товариществ,дачного стр-ва,расположен.на площадях залегания полезных ископаемых

Субъекты права ч.с.:

-собственность физ.лиц

-собственность юр.лиц

В ч.с.нах-ся зем.участки, приобретённые гражданами, постоянно проживающими на территории РБ. Юр.лицам зем.участки передаются в собственность при приватизации объектов ч.с. Зем.участки могут передав-ся в собственность юр.лицам при осущ-нии инвестиц.проектов.

Объектами ч.с. на землю выступают зем.участки.

Признаки зем.участка:

А)часть пов-ти земли определённой площади со своим местоположением

Б)он д.б.ограничен в натуре,иметь установленные границы

В)должен иметь статус и др.хар-ки

46.Общие положения сделок с землёй.

Операции:

купля-продажа,дарение,мена,залог,аренда,рента

Правила заключения и оформления сделок с землёй:

-д.б.оформлены в письменном виде

-нотариально удостоверены

-зарегестрированы спец.уполномоченными гос.органами по зем.рес-сам и землеустройству

Торона,приобретающая зем.участок,не может именить цели его использования.При совершении сделки с частью зем.уч. она д.б.выделена в самостоятельный зем.уч-к. к новому субъекту прав на зем.уч-к переходит такая сов-ть прав и полномочий,которой обладал прежний пользователь землёй. При совершении сделок с землёй необходимо учитывать и природо-охранные мероприятия.

47.Договор купли-продажи зем.участков.

Предметом купли-продажи м.б.зем.уч-к,принадлежащий только на праве частной собств-ти гражданину или юр.лицу. Договор должен сожержать согласованные сторонами условия о цене.Если договором служит земля, она может переходить к покупателю на праве ч.с. При продаже расположенного на зем.уч-ке об-та покупатель становится собственником земли только,если этим правом обладал продавец. Если же участок принадлежит продавцу на ином праве,то покупателю переходит объём правомочий продавца. Договор купли-продажи м.б.заключён при отсутствии споров и иных препятствий заключения договора. Договор должен содержать сведения:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5