Такая ситуация характерна для сектора II. В настоящий момент реальный уровень капитализации доходов от эксплуатации жилищной недвижимости не установлен ввиду ничтожно малого числа официально зарегистрированных арендных сделок с жильем. Присутствие инвесторов на рынке ограничивается в основном строительством жилых домов с целью их быстрой реализации, зачастую еще на стадии нулевого цикла строительства.

Отрасль жилищного строительства (сектор III) также остается пока не полностью включенной в действие рыночных отношений. Этот сектор жилищного рынка во многом продолжает находится под неоправданным административным государственным влиянием, в основном на муниципальном уровне. Для современного жилищного строительства характерны следующие особенности:

1)                             высокий спрос и уровень цен, определяющих его привлекательную доходность;

2)                             низкая конкуренция работающих на рынке строительных компаний, обусловленная ограничениями в сфере городского зонирования и лицензирования;

3)                             высокая степень зависимости застройщиков от городской администрации. [17]

Фактором, отрицательно влияющим на параметры жилищного рынка, является административно ограниченное действие земельных отношений, находящихся в сфере жесткого государственного контроля и не выполняющих роль эффективного рыночного регулятора при формировании цен на недвижимость, в том числе затрат на строительство. Другими словами, в механизме работы жилищного рынка полностью отсутствует составляющая «эффективного землепользования». В себестоимости строительства жилья затраты на отвод земельного участка определяются административной оценкой, а не сложившимся на рынке спросом.

Жилищный фонд (сектор IV), созданный в основном в советский период, по всем качественным характеристикам не соответствует требованиям населения. Это обстоятельство предопределило высокий неудовлетворенный спрос на новое качественное жилье и разнообразные жилищные услуги, предоставляемые им. Частная форма собственности на объекты жилищной недвижимости как основа рынка к 2002 г. достигла 70% общего объема жилищного фонда страны, что позволило расширить его коммерческий оборот. Качественные характеристики жилищного фонда при этом остались неудовлетворенными. Относительно новое жилье составляет не более 7-8% от общего объема жилищного фонда, тогда как ветхое и аварийное достигло уровня 3%, а доля благоустроенного жилья составляет не более 61% жилищного фонда. Достаточно низкий уровень обеспеченности населения жильем, не соответствующий современным потребностям, обусловил крайне высокий уровень спроса на объекты жилищной недвижимости, ограниченный только платежеспособностью. [18]

По результатам проведенного анализа текущего состояния жилищного рынка страны и его особенностей можно сделать следующие выводы.

Жилищный рынок в целом характеризуется несбалансированностью, неблагоприятными значениями своих основных параметров и наличием диспропорций:

1)     несоответствием качественных и количественных характеристик жилищного фонд и предлагаемых им жилищных услуг (рынок предложения) спросу на жилье и жилищные услуги;

2)     несоответствием уровня платежеспособности населения отложенному спросу на жилье и жилищные услуги;

3)     ограниченностью финансовых ресурсов при наличии спроса на инвестиции;

4)     узостью и деформированностью рынка жилищных услуг в условиях неэффективной системы государственного субсидирования и регулирования жилищной сферы, приводящими к последовательному искажению размера квартирной платы, цены жилищной недвижимости, объемов строительства и жилищного фонда;

5)     отсутствием в механизме ценообразования рыночных регуляторов доходности от эксплуатации жилья собственниками отсутствием эффективного землепользователя, что в условиях неэффективного государственного регулирования приводит к последовательному искажению параметров рынка недвижимости;

6)     невыполнением жилищной недвижимостью долгосрочных инвестиционных функций;

7)     несоответствием фактических объемов коммерческого жилищного строительства платежеспособному спросу на объекты жилья, во многом вызванным административным сдерживанием роста рынка предложения жилищной недвижимости. [19]

2.2. Исследование объемов жилищного строительства в Западносибирском федеральном округе

В 2006 году наблюдается значительная интенсификация работ в сфере жилищного строительства (рост более чем на 12%). Объем ввода жилых площадей составил около 48,9 млн. кв. м, то есть немногим менее 80% от показателя 1990 г. При этом ожидать такого же успеха в 2008 г. маловероятно, так как всплеск строительных работ произошел из-за существенного роста цен на жилье, в результате которого строители в максимально короткие сроки ввели в эксплуатацию большой объем жилых помещений, ввод которых планировался на более поздний срок.

Таблица 1. Объемы жилищного строительства в 1990-2007 гг.[20]